上海二手房买卖纠纷律师

在刚刚过去的北京市春季房展会上，两个在几年前就开始销售的项目，近期又推出“珍藏版”房源。另外，我们在展会外也了解到，有一些老项目在近期也有部分房源上市，这些房源因售价低、现房等优势而受到买房人的关注。那么，这些老项目珍藏的房源为什么没有在前两年房地产市场销售火爆的时候出售，而要留到现在呢？这其中有哪些隐情？根据对业内人士的访问，得出以下几种情况供买房人参考。 情况一 销售控制下的尾房 据业内人士介绍，有些老项目的“珍藏版”房源确实是当初的“珍藏”，可能是当初销售控制留下的房子。据了解，有些项目会在开盘时候将一些户型、楼层比较好的房源保留，在销售后期作为压场销售、用于内部认购或者留着自用，留来留去，留成了尾房，开发商将所有尾房集中起来以“珍藏版”为由进行销售。 业内观点：买房人可以实地考察便可验证房源。这种情况是比较乐观的，买房人可以用尾房的价格买到不错的房子。 情况二 用作抵押的房子 在销售初期，开发商因为缺钱而将部分房子抵押给银行，或者是抵押给施工单位冲抵施工款。在与银行的抵押关系解除后，开发商再将房子拿出来销售；或者施工单位将开发商用来抵押的房产低价出售。 业内观点：亚豪机构副总王英男认为，如果是因为缺钱抵押给施工单位，然后施工单位拿出来销售的话，购买风险相对较小，而且价格会比较优惠。房屋是否处于抵押状态，可以到北京市房地产交易管理网上进行查询。北京师范大学房地产研究中心王宏新教授认为，既然开发商将房产拿出来销售，说明上述的关系已经解除，对买家就没有什么影响。 情况三 已购业主退房 开发商将业主退掉的房源集中起来出售。出现退房的原因主要有两个：一是购买房子不能满足业主的需求，或者不能达到业主的要求而退房；另一个是，房屋的施工较差，因为工程质量而退房。 业内观点：如果原因是前者，那么买房人各有所需，买房人按照自己的需求购买即可。但是如果是因为工程质量不合格被业主退掉的房子，开发商经过装修改造之后再拿出来继续销售的话，购买的隐性风险就比较大。买房人可以先通过北京市房地产交易管理网查询，在售房源是否为退房，然后再进行实地考察，验证房屋格局、户型设计是否发生变化；同时向社区已入住的业主了解社区的建筑是否存在质量问题。 情况四 做过假按揭的房子 假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资，然后再想办法将房子上市出售。 业内观点：买房人可以通过房地产交易管理网查询，房屋是否处于可售状态，以及该项目退房率是否很高，咨询项目周边二手房买卖机构，考察社区入住率等，通过多种渠道了解开发单位的实力。业内人士提醒买房人，购买时需特别注意所购房子是否为二手房。 情况五 滞销房 还有一种情况，就是该项目本来就滞销，开发商抓住目前市场购买力短暂释放的时机，重新开盘以吸引买房人。据了解，产品定位不合理、价格较高、房屋设计不合理等因素都可能导致房屋滞销。 业内观点：买房人可以通过项目详情的网页及房地产交易管理网，了解项目的开盘时间、销售情况及销售周期，长期销售不畅的项目可确定为滞销。买房人需要通过对项目实地考察，咨询已经入住的业主或者登录业主论坛，弄清楚房屋滞销的原因。 此外，业内人士提醒买房人，不管是上述哪种情况，此类房源与新房源相比，使用年限较短且户型设计方面可能存在不合理，不过这些房源多为现房，买房人可以实地考察之后再做决定。