上海二手房买卖纠纷律师

为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006］171号)，促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：　　一、境外机构在境内设立的分支、代表机构(以下简称“境内分支、代表机构”)在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：　　(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：　　1、商品房销售合同或预售合同；　　2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明； 　　3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；　　4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。　　房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。　　(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。　　二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：　　(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：　　1、商品房销售合同或预售合同；　　2、有效护照等身份证明；　　3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；　　4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。　　房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。　　(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。　　三、港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：　　(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：　　1、商品房销售合同或预售合同；　　2、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；　　3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。　　房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。　　(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。　　四、境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：　　1、申请书(包括没有完成商品房交易的原因说明)；　　2、原结汇凭证；　　3、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；　　4、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。　　五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部(以下简称“外汇局”)审核确认以下文件后，方可购汇汇出：　　(一)购汇申请书；　　(二)商品房转让合同；　　(三)房屋权属转让的完税证明文件。　　六、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。　　七、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。　　外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。　　八、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。　　九、外汇指定银行应当按照本通知的规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。　　外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，并于每月10日前，将上月情况按照附表一格式报送所在地外汇局。　　十、外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据按照附表二的格式汇总后，上报国家外汇管理局。如发现异常、违规情况，应及时进行调查并报告。　　房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度。同时，要加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。　　十一、外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反本通知规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。　　房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。 (信托法律网/www.trustla十二、本通知自发布之日起实施。其他以前规定与本通知相抵触的，以本通知为准。本《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。　　各分局、外汇管理部收到本通知后，应及时转发所辖中心支局和外资银行；各省、自治区建设厅，直辖市房地局(建委)收到本通知后，应及时转发所辖房地产主管部门;各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发所属分支机构。 　　附表：一、境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表(银行)　　二、境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表(分局) 　　附表一 :　　­­­_____年___月境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表­­­­­­　　___________银行 单位：万美元　　境外汇入购房款结汇金额　　境内外汇账户结汇金额　　购房款退回　　转让商品房购汇汇出金额　　购汇汇出金额　　购汇汇回境内外汇账户金额　　境外机构　　境外个人　　合计　　年 月日　　填表人：复核人：(银行盖章) 　　附表二 :　　­­­_____年___月境外机构和个人购买境内商品房外汇收支统计表­­­­­­　　___________分局 单位：万美元　　境外汇入购房款结汇金额　　境内外汇账户结汇金额　　购房款退回　　转让商品房购汇汇出金额　　购汇汇出金额　　购汇汇回境内外汇账户金额　　境外机构　　境外个人　　合计　　年 月日　　填表人：复核人：(分局盖章)