上海二手房买卖纠纷律师

        【同时履行抗辩权】实例讲解：“同时履行抗辩权”

    买主、卖主通过中介谈妥一宗房产交易，却因互不信任，买房的不肯先交钱，卖房的不肯配合去办更名手续，到头来，交易没做成，双方闹上了法庭，买主要求卖主双倍返还定金。因为双方同时行使了“同时履行抗辩权”，番禺法院判决谁都不构成违约，卖方无需双倍返还定金。

    双方互不信任交易泡汤

    今年4月，市民王先生夫妇通过番禺区一家房地产中介公司，看中了张小姐在番禺区海滨花园的一套房子。双方一拍即合，于当月3日签订了《房屋订购合同》，约定王先生以34万元(包括转名税费)的价格买下张小姐的这套房，合同有效期到今年6月3日止。在合同期内，张先生必须筹足房款，并协同中介公司和张小姐到房屋管理部门办好更名手续。他们还约定，除了空调，张小姐需将房子里的其他家电物品搬走。

    合同一签，王先生就按约定交了3万元定金给张小姐，可令双方意外的是，因为相互不信任，各种麻烦接踵而来：张小姐说，她在合同签订后的第3天就搬走了约定搬走的设备物件，算是积极履行了义务，王先生却说，张小姐将不该搬走的东西也一古脑儿搬走了，不够诚意;正因为这样，王先生没有付清房款，而张小姐也因此没在合同期里跟他去办房产证更名手续。

    不算违约卖家只还定金

    合同约定的义务清清楚楚，可是一涉及到交钱、办证这样的关键问题，买卖双方变得你推我、我怨你，谁也不肯先“吃亏”了。王先生称，他和中介公司在合同届满之前多次催促张小姐办证、交房，均遭拒绝。为此，买房泡汤的王先生一气之下把卖主张小姐告上了法院，要求解除这份恼人的合同，并要收取了定金的张小姐双倍返还他定金6万元。法院经过审理后，认定双方的行为构成同时履行抗辩权，都不构成违约，购房合同则因效力终止期的到来而终止效力。因此，法院判决张小姐返还3万元定金，驳回了王先生的其他请求。

    开庭辞典

    何谓“同时履行抗辩权”

    在法院的判决书中，出现了“同时履行抗辩权”这一字眼，这看着有点深奥，说起来也很简单，是指如果一方没有按合同约定先履行义务，对方就有暂时停止自己履行合同义务的权利。同时履行抗辩权的法理根据，是双务合同的牵连性，也就是说，合同双方在双务合同中，一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果的关系，其所依赖的法律基础是诚实信用原则。

    在本案中，王、张二人本来应该以诚信为原则认真履行合同约定的义务，但双方却在履行合同期间缺乏相互信任和有效沟通，导致合同付款、交房、办证等主要内容未得履行，这也就是说，他们行使了同时履行抗辩权的行为，交易泡了汤，谁也不能怪谁。正是在这一基础上，法院只判决张小姐返还3万元，而驳回了王先生的其他请求。