上海二手房买卖纠纷律师

1、权属审查

二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

2、买卖双方主体资格审查

（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。

（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

（4）二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。

3、共有财产审查

共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。

4、权利限制审查

应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

5、他项权利设置审查

应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

6、优先购买权审查

（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。

（2）应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

 

7审查二手房有无下列禁止买卖情形：

 

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

 

（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

 

（7）列入动拆迁范围的；

（8）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

8境外人士买卖的限制

委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。

9要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能

 

为保证委托人的合法权益，要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。