上海二手房买卖纠纷律师

　　国务院楼市调控下全国各地楼市影响不一

　　“京十一条”立竿见影 南京重点打击囤房 海南楼市玩起“躲猫猫”

　　国务院楼市调控政策出台后，北京、深圳、青岛、南京、海南……各地纷纷出台了相应的政策细则，广州近期亦随时可能出台相关细则。记者发现，北京政策最为严厉，“京十一条”影响立竿见影，一些城市的细则却没太多实质意义。海南尽管出台了一些“禁令”，楼价却仍然“逆道而行”，有分析认为，由于信息系统不完善，一些投资者在海南可享首次购房优惠，玩起了“躲猫猫”。遍地开花的楼市新政细则，到底哪家有着数？是否能达到国家调控楼价的目的？我们还将拭目以待。

　　广州 政策未出 楼市已先遇冷

　　尽管广州的新政细则尚未出台，但楼市已在近期遇冷。中原地产的统计数据显示，今年五一三天假期，全市十区一手住宅成交量仅为去年同期的三成，即便和2008年同期相比也有所下降。房管局公布的数据显示，4月15日~5月6日，新政出台后广州全市十区一手住房网上签约面积27.35万平方米，同比减少63.4%，环比减少28.1%。一手住房网签均价13698元/平方米，环比下降7.1%。

　　记者踩盘也发现，五一期间，广州楼市大部分项目的客流均远逊于往年五一，仅有部分项目因举办迎世博、亲子等主题活动人气较旺，但有意向的买家比例并不高，多是“旺场不旺财”，一些仅有少量尾货在售的项目更是门可罗雀。首次置业的比例相比今年1~4月有所提高，部分改善型买家推迟购房计划，部分投资者甚至已放弃短期市场。

　　专家点评：广州随时可能出台相关细则，但由于和北京上海等相比，广州楼价处于相对合理状态，因此出台比北京更严厉政策的可能性不大。可能首先从规范市场秩序、加速保障房建设、加大商品住宅用地供应等方面采取措施。其次，暂停对购买第三套及以上住房放贷。再次，采取临时性措施限定新购房套数。同时，要求新开楼盘在1~3日内一次性公开全部销售房源，加大对捂盘惜售哄抬房价房企的曝光处罚力度，全过程公开监督管理保障性住房等等。

　　北京 五一成交量下降超8成

　　4月30日，北京市正式发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求：商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；同一购房家庭只能新购一套商品住房；金融机构和税务部门可根据住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。新政出台后的五一期间，北京楼市总成交量迅速跌入冰点，下降幅度超过8成，交易量进入“冰川期”。开发商阵营也已经开始分化，大型企业恒大已经在5月5日明确表态，要在全国范围内掀起一场降价促销潮。

　　专家点评：合富置业首席分析师龙斌表示，北京的地方新政出台及时、措施严厉，让人意想不到，里面不乏行政干预，如一户家庭暂只能新买一套住房。著名房地产专家谢逸枫认为，纵观几个城市的楼市新政，作为落实国务院“新国十条”的地方版北京“京十一条”非常严格。

　　西安 成交均价下降近千元

　　5月5日，西安楼市新政细则“十六条”正式出台，新政细则从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出了16条具体措施，将于6月1日起施行。据当地媒体报道，“十六条”出台之后，楼市观望气氛进一步加大，成交量出现较大幅度下滑。与4月份的6296元/平方米成交均价相比，5月上旬的价格也出现了近千元的下跌，仅为5198元/平方米。

　　专家点评：“十六条”加大了廉租房、经济适用房建设，土地供应的70%用于保障房建设等，值得期待。另一方面，新政并没有过分强调和打击楼市投机泡沫，相对温和，这说明西安市政府自觉地把自身定位为三不地区(房价不高、上涨不快、供应不紧张)，这个判断是理性的。

　　青岛 “吃螃蟹”者成交量降价升

　　4月26日，青岛市政府办公厅正式公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，要求：外地人买房贷款须先开证明、中小套房建设用地至少占77%、房源价格须一次性公开等。信息时报 罗莎琳 张金娜 李东元 徐凤

　　在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%等。

　　新政出台后，青岛多个楼盘开始出现价格优惠现象，一些楼盘销售中心人气聚降。中国指数研究院的报告显示，上周青岛成交套数为1137套，成交面积为10.71万平方米，环比下降了36.43%，成交均价为9046元/平方米，环比上升了2.64%。

　　专家点评：青岛是全国出台地方版新政细则的“吃螃蟹”者，据青岛业内人士表示，该市把坚决遏制房价过快上涨、严格限制投机性购房放在了显著位置，提出实行更为严格的差别化住房信贷政策。

　　信息时报记者 张金娜

　　南京 四大措施致量价齐跌

　　南京相关部门表示，将采取四方面措施严控房价，包括坚决遏制房价过快上涨、加快推进保障住房建设、有效增加住宅市场供给、大力打击囤地囤房等。新政出台后，南京房市出现了量价齐跌的局面，部分楼盘跌幅甚至达到10%~20%。南京市房产管理局局长助理潘文辉介绍，目前南京房产的投资性需求被明显抑制，新开楼盘定价趋于理性。

　　专家点评：有分析认为，南京楼市政策主要是围绕市场供应，其中重点是打击囤房，看到了影响供应的主要因素——开发商囤房，但并没有出台查处违规行为的惩治办法。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　深圳 从“抢房子”转为“抢客户”

　　5月6日，深圳版“国十条”即“深十三条”出台，对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)实行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

　　细则出台前后，深圳一、二手房成交量都呈现下滑迹象。据世联最新出炉的第17周(4月26日~5月2日)市场周报显示，深圳一手房成交量再跌三成多。二手房方面，五一前，平日130~150套的日成交量萎缩到20~30套，比正常日下降了80%，购房者较上周也下降了近3成；“几个月前是2个人抢一套房，现在变2套房抢一个客户。”

　　在成交价方面，中原最新成交数据显示，4月份唯有盐田区房价小跌0.63%，其他五区均保持惯性增长。但不少业内专家认为，不排除今年深圳多个区域楼价会出现领跌的可能性。深圳中原、美联物业等多个机构高层人士预计，宝安中心区、龙华、龙岗区域的一手房价可能会提前进入下跌通道，“最高下跌幅度可能为30%，最低为10%。”

　　专家点评：很多人表示该细则比预期宽松，但其影响也不容低估。中原地产深圳区总经理李耀智表示，未来深圳的成交量肯定会出现进一步下降，成交价也会有所松动。“跌幅不会超过20%，届时政府可能会出台其他相应的措施。”众厦地产总经理助理林晓华则表示，“说深十三条毫无惊喜可言，在意料之中。” 资深房地产评论人王世泰也表示，深圳细则既没有北京的细则严厉，也没有前期预想的那么严厉。

　　信息时报记者 徐 凤

　　海南 从“量价齐跌”到“逆市涨价”

　　5月1日起，海南省实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后，办理房屋所有权证之前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记，逾期不办者暂停预售许可。

　　海南还将加强预售资金监管，要求商品住房项目规模在3万平方米以下的，一次性申请预售许可，获批后10日内一次性对外公布全部房源和房价。同时要求购买第二套或第二套以上住房者，贷款首付款比例不低于总房价的40%。另针对2010年新建10.09万套保障性住房，海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰表示，“我们在抓紧制定2010年到2012年三年的全省的保障性住房的发展规划。”

　　在国家房产新政重锤敲打下，猛涨多个月的海南楼市一度进入调整期。据媒体报道，不少投资客开始抛盘，新房销售也遭遇“量价齐跌”。海南住宅与房地产信息网信息显示，4月上旬，三亚商品房总签约数环比3月下