上海二手房买卖纠纷律师

近期，就在“商业银行首套房贷款首付比例可能上调”的消息不胫而走的当口，市场上已有部分二手房中介公司和抵押担保公司蠢蠢欲动，纷纷推出二手房交易垫资业务以维持生计。“不论是卖房人贷款没还完，还是购房人首付凑不齐，都可以通过垫资业务解决。”业内人士张经理昨天表示，除了可以为中介公司增加收入，垫资业务再度被市场“想起”的主要原因，在于中介力图通过垫资保住日渐稀缺的成交机会。　　　　中介垫资涉嫌违规　　　　在一家IT公司任高管的刘先生名下已有一套房产，又是外地户口，在北京限购政策下，他再买房之前，必须售出已有住房来换取购房资格。日前，他在一家门店将原有的一套两居室挂牌，并选定了一套130平方米的三居室二手房，总价280万元。　　　　由于是二套房贷，刘先生需支付60%首付、即168万元，原住房售出所得资金155万元不够，中介公司便为其提供了为期两个月的13万元垫资，按垫资额度2%的标准收5200元服务费。　　　　张经理介绍，这种类似民间高利贷的“垫资”业务，一般出现在购房过程中，当购房人首付不足时，由中介公司或抵押担保公司拿出资金，帮购房人补足首付款以帮助其顺利购房的业务。在签署垫资合同时，中介公司或担保公司会和借款人达成协议，以借款人所购房屋作为抵押物，加上商业贷款，实际形成了“重复贷款”的违规现象。　　　　垫资“利率”翻番　　　　2008年之前，由于大多数银行都开设了“转按揭”业务，如二手房买房人和卖房人在同一家银行贷款，可以很轻松地完成贷款转移。即使不在同一家银行贷款，由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移，确保那些房主仍欠银行贷款的二手房成交。　　　　彼时，得益于相对宽松的货币政策，市场上的中介垫资业务始终难成气候。用张经理的话说，这一业务的灵活性主要体现在一些投机客身上，垫资业务虽然会给他们带来更高的融资成本，但可以大大缩短贷款发放的等待期，在房价快速上涨的背景下，使资金快进快出，靠倒腾房子获利。　　　　2008年，北京等地“转按揭”业务被叫停，作为主要替代业务的垫资，也随着市场上资金流动性的变化而露头。　　　　“我们所收的是垫资服务费，不叫利息。”一家担保公司的业务经理陈先生说，目前，各中介、担保公司会向借款人收取2%至5%的垫资手续费，期限从1个月到1年不等。通常，垫资额度越高，期限越长，相应的“利率”也越高。以借款3个月，“行价”3%的服务收费计算，一笔垫资的年化“利率”将会达到12%，几乎比央行公布的同期贷款利率高出一倍。　　　　毁约将陷财务纠纷　　　　“垫资业务看似一本万利，背后风险丛生。”陈先生说。因此，目前担保公司所提供的垫资对象主要为已签订购房合同的二手房买卖双方。若二手房卖方仍有按揭，该房产在有抵押的情况下是不能过户交易的，必须由卖方先还清银行贷款。但卖方因经济原因，需要通过中介垫资解押。一系列手续完成后，担保公司就成了这套房子的“临时”主人，待卖方收到购房款后，再将房子“赎回”。　　　　相比之下，中介为买方垫资风险更大。主要是购房人办理商贷时已将房屋抵押给银行，如果购房人不能按约定偿还，中介追索资金的操作空间有限。　　　　“担保公司给买方垫资时，也是非常谨慎的，因此才必须与中介公司合作，只向已签购房合同的客户放款。”陈先生透露，一些大型中介公司更是近水楼台，将公司内部的贷款部门成立为独立的担保公司，以免“肥水流入外人田”。而高风险有高回报，一旦二手房成交后，中介将佣金和垫资服务费收入囊中，成为最大赢家。　　　　“所以对于购房人来说，找中介垫资买房，千万悠着点。”有关专家提醒，有关部门三令五申，禁止抵押贷款购房，而中介垫资业务中涉嫌违规的环节很多。由于与中介签订了房屋抵押合同，一旦出现纠纷，属于利益共同体的中介和担保公司沆瀣一气，购房人免不了吃亏上当，所以应尽量避免办理此类业务。此外，如遇到卖房人反悔，拖延过户时间，已经办理垫资的购房人不仅会背负高额的“服务费”，还很可能因毁约陷入与中介及担保公司长期的财务纠纷。